对于江门楼市而言，2017年极不寻常，出台“限购”政策、房价创下新高、土拍高潮迭起……如果将其比作一个人，他这一年的身体状况怎样？今天，《楼市周刊》根据市住建局近日发布的江门房地产市场2017年度主要数据做了一次体检，主要从套数(身高）、面积(体重)、房价(血压）、套数/月（心率）等方面进行检查，旨在希望江门楼市更加健康地发展。

A身高体重检查报告

检查项目：套数、面积

“身材”逐渐“变胖”需要“瘦身”

检测：套数（身高）方面，不断增高，二手住宅方面，2015年为22498套，2016年为24793套，2017年为34388套；一手住宅方面，2017年共成交67497套，在珠三角城市中，仅次于惠州、佛山、广州，是邻居中山、珠海的3倍多，也高于江门2015年的44032套，以及2016年的60535套。

面积（体重）方面，2017年共成交约769万平方米，高于2015年的489万平方米，以及2016年的676万平方米。

诊断：虽然套数（身高）再创新高，但应分区域看：蓬江、江海共成交19273套，同比下跌16.9%，主要原因在于2015—2016年两区土地供应严重不足，导致2017年供应有限，加上限购限贷政策和贷款利率多次上调，阻挡了部分购房需求，同时，大幅上涨的房价也提高了置业门槛；而下属县市2017年成交量大增，原因之一，在于城区部分购买力外溢。

经过2016年、2017年的成交量大幅上涨，江门无论是主城区还是下属县市，购房需求已得到很大释放，甚至已透支部分购房需求，预计2018年江门楼市成交难延续近2年大涨势头，成交量保持稳定为主。

另外计算得出，2015—2017年成交的一手住宅套均面积分别为111平方米、112平方米、114平方米，“身材”逐渐“变胖”。放眼后市，“身材”或会趋于苗条，因为住宅设计水平在提高、房价总额较高市民难以承受、“二孩”人口在一定时期增速或将放缓。

B血压检查报告

检查项目：房价

落差大，走势图呈波浪起伏状

检测：全市全年一手住宅成交均价同比上涨24.8%，为7367元/平方米，在珠三角8城中，仅高于惠州的6151元/平方米。

就各月房价（血压）而言，最低为6203/平方米，最高为8537元/平方米，落差大，走势图呈波浪起伏状。

全市第一次房价（血压）高点出现在6月（7265元/平方米），首次突破“7字头”；第二次房价（血压）高点出现在10月份（8537元/平方米），首次突破“8字头”，且为全年峰值；之后下跌，再微涨，12月定格在8028元/平方米。

诊断：从近三年看，房价大幅上涨，就去年而言，一手住宅房价呈波浪状，但总体上涨，到10月突涨至顶峰，主要原因或在于：粤港澳大湾区的概念逐渐深入人心；8、9月份多幅高价地成交，开发商和购房者看好后市；8月1日起，江门市区再次上调“豪宅线”，使得带装修项目增多，尤其是江海区的项目，楼价被结构性成交拉高；整体市场仍处于供不应求状态，卖方市场有较强势的价格主导权，因此房价依然高企。接下来的一段时间，“豪宅线”又将上调，再加上地价依然高企，房价上涨的利好因素仍在，但同时，市场有所降温，供求关系趋于缓和，再加上政府限价、市民购买力有限、限贷限购持续发力、房贷利率相对较高等降压因素，综合来看，房价可能会稳中有涨，涨幅或有限，江门楼市房价有望逐渐回归正常。

C脊柱检查报告

检查项目：土拍

持续升温，需要降温缓解

检测：土地是房地产开发之根本，犹如脊柱，是人身体之支柱、健康之枢纽。回望2017年，2月28日，新会梅江村147亩留用地第四次“征婚”，与前几次流拍大相径庭的是，这次竟有4家“抢亲”，预示着土拍市场的火热；进入5月，杜阮3幅地块均被碧桂园收入囊中，其中的首幅地块折合楼面地价6894元/平方米，成了今后市区土拍的最高限价；进入8月，再起高潮，先是滨江新城年内首宗地块被碧桂园高价竞得，江海区府西小区地块随后拍出“突破”意味；随后，开平、鹤山等地也陆续拍出高价地……

诊断：前几年一手住宅去化速度太慢，库存高企，很多开发商不敢拿地，导致有些地块流拍，而近两年，在去库存的大背景下，供给关系趋紧，一度出现“抢房”现象，必须及时、适量供地，一方面是供地增多，另一方面，全市特别是城区库存紧张、房企抢地补库存意愿强烈，再加上部分房企大鳄转向三四线城市，于是，“抢亲”者增多，市场一派火热，全年共出让60多幅地块，出让面积和成交金额均同比大增。

2017年土拍成交结果呈现以下特点：商业比重不高的商住地成交价高企，大部分触及最高限价、进入竞配建阶段，而商业比重过高的地块难拍出高价，甚至流拍（例如2017年12月份西江甘化地块），说明电商时代、江门商业地产相对饱和背景下房企对商业比重过高地块已趋于谨慎。分区域看，2017年库存紧张和发展预期明朗的主城区、鹤山和开平皆出现众多高价地，而恩平、台山等库存较大、购买力相对较弱的地区地价保持平稳。

放眼2018年，由于2017年全市土地实际供应大增，将有效缓解目前库存紧张的局面，预计2018年房企整体抢地热情有所下降，但鉴于2017年土地成交价高企，预计2018年土拍整体起拍价有所上涨，成交价则和2017年大致持平。

总检报告

“药效”显现，正在“退烧”

去库存见效快但供应难以及时跟上，再加上受周边城市楼市火热的“感染”，江门楼市自2016年下半年开始有些“发烧”，并且一直“高烧不退”，一度上出现了“抢房”现象。

重病还需猛药治，4月22日，江门连夜发布了“限购令”，虽说当晚，还有部分楼盘“抢开”，还有部分街坊恐慌“上车”，甚至是自那以后一段时间内，江门楼市的热乎劲依然还在，但时间是最好的良药，到了第四季度，不少人感到，“药效”显现，市场的成交数据有所下滑了，街坊们的热情有所消退了。换而言之，激情逐渐回归理性，江门楼市正在“退烧”，如想进一步恢复健康，主管部门的眼光应更加前瞻，预判应更加到位，措施应更加得力，做法应更加到位，适时适量地保障市场供应，引导开发企业健康发展，并逐渐形成租赁关系稳定的住房租赁市场体系。对于街坊而言，应理性置业；对于刚需者而言，“早买早好”；对于投资客、投机者则需谨慎，毕竟，“房住不炒”不仅是嘴上说说。