1、本文为落地经验分享；

3、数据不作为商务标准，允许浮动；

2015年，给公司写了不少PPT和BP，其中的《中国婚嫁主题地产项目书1.0、2.0版》传播的最为广泛，在这过程中可喜的是个人经验提升，对行业有了一些帮助；可悲是的外界copy的很多。copy本不可耻，模仿学习很正常的一件事，但copy的格式、版面、色调都原版不误，唯独刷了logo，这就显得小气了，我这替团队呐喊声讨一下！——3.0版即将不久公布！

1、发展历史。客观讲，发展多久没具体时间节点，貌似06、07年以后兴起，2011年后全国陆续引爆，你就记得时间不短就行，说10年左右，估计没人会说有错。

2、地域区位。多数情况要求在城郊、近郊、如果是中心区域则更好，不过这点和土地成本有直接关系，需要仔细算账；

3、景观配置。内外结合极佳，多数要求必须配备花海、水系，教堂也是标配。如果条件无法达到，那玻璃的温室棚，也基本能够用，总之记得，二者缺一不可，少了一个可能运营的会很惨，因为客户和用户的需求摆在那，无视他们就会被无视。这块特意标注下，一些园林公司做的景观看似很震撼，绿化出身嘛！但真的不一定适合镜头使用，请尽量调整方案！接受建议没坏处，尤其像我这么实在的人提的。

5、可行性报告。如果是个人创业类型，这个报告务必自己写，全面的写；如果是替公司执行的类型，属于项目总，那广撒网、多咨询、出差考察、开会讨论是必经过程，这种情况下，这个报告可能就是由类似“诺恒小雅“团队出示了。

6、成本核算。这开始细分了，以3000平米为例。

（2）地价。这按照城市类别和区位计算，没办法统一给数字。

（3）钢结构、消防、空调成本。如果是现成的物业则不涉及，新建的话，看本地价格吧！不给出具体数字。

（4）花艺、软装成本。这部分按照平米算法也可以，200-500-更多，看标准，和家装类似。

（5）开盘营销成本。自有人员看定位的薪资和提成标准。外包的团队贵一些，但也专业一些，整体一次成功的开盘费用20万是有的。

（6）样片、灯光成本。好吧，没30万这部分达不到高配。

（7）日常运营成本。电是日常最大开销，日均1000元不是上限，当然，500也可能。维修成本基本近万/月。

（8）人力成本。正常15人团队即可维护，薪资看标准，3、5万是有的。

（9）义务成本。税收、保险等，不写了，理解。

整体看，落地1个3000平米的影棚，成本区间400-700万左右，记得，是区间，不是最终数字。

7、营收核算。

（1）先确认数据。正常情况下，3000平米影棚年度接待2-3万对属正常范围；

（2）面积划分。1800-2000平米景区，其余1000多切分功能区，主要为VIP化妆间。

（3）卖点。实景，故名看景，但在景观趋同的情况下，已转移为卖功能区，就是刚刚提到的化妆间。VIP化妆间的数量决定了主要营收，如果策略定的好，3-5个月收回成本是很有可能的，个中缘由，可自己揣摩。这特意提一句，要求区域独家合作的尽量别答应，除非他非你不嫁死缠烂打，这时你也一定要严格对赌条件，因为独家在我看来已经不符合正常竞争的范畴；

（4）门票定价。和第一条直接挂钩，但同时也记得28原则，在我的印象里，大客户决定基础，小客户决定上限。大客户是赚不到利润的，这不能再多写了，要不挨骂，见谅！

（6）额外营收。作为公共场所，日均500人次的活动，餐饮超市为最大利润贡献，餐饮和超市的毛利率大家自行脑补，尤其是这种拍婚纱照的人员，舍得花钱，100%良心价，200%可接受价，300%咬牙也能承受。这块和宜家运营思路很像，极好的餐饮公司。

8、营销方式。

（1）广告不要打。客群太精准，挨家挨户地推就可以，尽管我从来不用这个方式。

（2）网络营销，也免费的。原来的QQ，邮件，短信，电话，现在的微信等等。

（3）营销节点。样片免费赠送，让商家推广影响新人决策，星星之火就可燎原，一家推则多家跟。

9、落地复盘。

（1）别打价格战，这点尤其注意。

（2）如果打价格战，要提前做好二期规划。

（5）折旧的标准，初步确认3-5年。

10、关于影楼。

（1）北京，如果年服务新人达不到8000对，建议还是别做了。

（2）如果做了，参考第一条，趁早收手或转型。

（3）如果转型，还恰巧也想招募加盟商，那基本离over不远了。

打脸预测

（1）行业潜在认知是：不赚钱。这点怪不得别人，属于我们自己做的（三声）

（2）刚需产品，5-10年内无法撼动，市场定位不是最顶层客群，大基数足够过活。

（3）迭代加快，先进的若干D设备引入，VR的发展会带来冲击。

（5）成事在人。

THEEND

谨以此文作为“揭秘系列”的开篇，本无意之举。

♠

中国婚嫁领域高质量社群组织

婚嫁O2O同窗群（编号01）

中国婚嫁精英俱乐部（编号02）

中国婚礼总裁俱乐部（编号04）

中国婚嫁导师俱乐部（编号05）

中国婚嫁自媒体俱乐部（编号06）

♠

入群添加

加群无风险，审核很严格

♠

hunjiaO2O公众号，每晚9:00唤醒

371433760@